Her türlü mal önlenebilir.
Bir ev veya dairenin satın alınması, ilk ret hakkı için sıkıştırılamaz bir süre ile uzatılabilir. Bu yasal terim neleri kapsar ve bu hakkın sonuçları nelerdir?
Önalım hakkı: nedir?
Önalım hakkı, bir özel (bireysel) veya tüzel kişi (şirket) tarafından satışa sunulan gayrimenkulleri, daha önce belirlediği belirli alanlarda, bir kamu şahsına (örn: mahalli idare) öncelikli olarak edinmesine izin veren bir prosedürdür. ) , kentsel imar işlemlerini yürütmek amacıyla. Bu durumda mülk sahibi, mülkünü dilediği alıcıya dilediği koşullarda satma özgürlüğüne sahip değildir. Önalım hakkı, genellikle, kamu yararına kentsel imar işlemlerini yürütmek amacıyla kullanılır.
Önalım hakkı: hangi mallar üzerinde?
Bir garaj, bir kiler, bir ev, bir apartman, bir bina, bir tarım arazisi olsun ya da olmasın … herhangi bir mülkün tamamı veya bir kısmı önceden alınabilir. Gerçekte, bir kamu kurumu tarafından önlenecek mülkün, PLU'da (Yerel Kentsel Planlama Planı) tanımlanan bir alanda, bir ZAD'de (ertelenmiş geliştirme bölgesi) veya bir ENS'de (Hassas Doğal Alan) bulunması gerekir. ) . Çoğu zaman olduğu hassas doğal alanlar dışında, önalım hakkının kullanılıp kullanılmayacağını asla bilemezsiniz. Belediye, önceden alınmış mülkün tamamını almakla yükümlü değildir ve yalnızca bir kısmını satın alabilir. Daha sonra satış fiyatı, mülkün önceden alınmayan kısmının maruz kaldığı olası değer kaybını hesaba katmak zorunda kalacaktır, çünkü yeniden satılması zor olabilir. Ancak mal sahibinin korunmasını sağlamak için malik, belediyeden malın tamamını iktisap etmesini isteyebilir.
Önalım hakkı: kim tarafından kullanılır?
En yaygın önalım hakkı, genellikle belediyeler veya bazen Devlet, valilik, bir kuruluş, yarı halka açık bir şirket vb. tarafından kullanılan DPU'dur (Kentsel Önleme Hakkı). Önalım hakkı özel sektörde de mevcuttur, örneğin bir mal sahibi, kiracı tarafından kullanılan bir mülkü satışa çıkardığında. İkincisi, bu mülkü satın almak için önceliğe sahiptir. Ancak, hem belediyenin hem de kiracının bir mülk satın almakla ilgilenmesi durumunda, kamu önalım hakkı özel hukuktan önce gelir. Müşterek mülkiyet durumunda ise, diğer ortak sahipler, satmak isteyen bir ortak malikin hisselerini geri alma önceliğine sahiptir.
Önalım hakkı: nasıl çalışır?
Bir mülk satışa çıkarıldığında, belediye binasının noterine gönderilen bir DIA (Aliéner Niyet Beyanı) ile kentsel önalım hakkı sahiplerine bilgi verilir. Bu hak sahibinin gerekçelendirmesi gereken önalım hakkını kullanmak için iki ayı vardır (kolektif tesislerin oluşturulması, sağlıksızlığa karşı mücadele, kentin mirasının rehabilitasyonu vb.). Bu süreden sonra ve potansiyel hak sahibinin cevap vermemesi durumunda hak kullanılmaz. Satış anında mülkün kiraya verilmiş olması durumunda öncelikle kiracıya belediyeden bilgi verilir. Bu nedenle, yaşadığı mülkü elde etmek isterse, önalım hakkını ilk kullanabilecek kişi olacaktır.
Önalım hakkı: Satıcının çareleri nelerdir?
Bir mülkü önceden alan bir belediyenin satıcıya ödeme yapması için altı ayı vardır. İkincisi, örneğin, kendisini mali açıdan zor durumda bulursa veya ön alım kararının gerekçesi yetersiz ise, ön alımı iptal etmek için idare mahkemesine başvurabilir. İptal talebi, kararın belediye binasında ilan edilmesinden itibaren 2 ay içinde sunulmalıdır. Muhtemel reddedilen alıcı, satış sözleşmesi imzaladığı anda önalım kararının iptalini de talep edebilir. Satıcı ile imtiyaz sahibi arasındaki bir başka anlaşmazlık vakası da, satıcının genellikle kamu kurumları tarafından uygulanan satış fiyatından daha düşük bir fiyattan muafiyet yapmasıdır. Bu durumda temyize tahkim edecek olan kamulaştırma hakimidir.
Önalım hakkı: Kararın iptal edilmesi durumunda ne gibi sonuçlar doğurur?
Önalım kararının iptalinin temel sonucu, belediyenin hiçbir zaman önalım kararı vermemiş sayılmasıdır. Mülkiyet devri henüz gerçekleşmemişse, iptal, bunun gerçekleşmesini engeller. Öte yandan, daha önce müdahale etmişse, eski mal sahibi veya reddedilen alıcı satışın iptalini isteyebilir. O andan itibaren, mülkünü geri alan malik, reddedilen alıcıya istediği fiyat ve koşullarda yeniden satabilir. Belediye, hukuka aykırı kararın mevcut döneminde satıştan elde edebileceği meblağı tasarruf edemediği için uğradığı zararın giderilmesi için mal sahibine tazminat ödenmesine hükmedilebilir. bu kararın geri çekildiği tarih. Satış sözleşmesi imzalayan potansiyel alıcı, önalım hakkının kullanıldığı tarihten önce, özellikle arsa edinimi ve yapı ruhsatı almak için yaptığı harcamalar için uğradığı zararın tazminini de talep edebilir.